中國房地產將迎來一個漫長的下降通道
                                                作者：湘水之鶴

一、需求分析
中國的房地產主要有三種需求：住居性需求，由居民的收入水平決定；投資性需求，由租金水平來決定；投機性需求，由房價短期上漲所形成的房價差來決定。
通過幾年來的價格快速上漲，中國的房地產早已超出普通居民的實際購買力水平，住居性需求已經極度弱化，已無法支撐目前的高房價。在房價上漲過程中，目前各大城市的租金水平并沒有出現同步上漲，因此，租金收入將無法彌補住房投資者的無風險收益和資金借貸成本；住房的住居性需求是投機性需求的基礎。因為，投機性需求只是一個中間環節，不是最終需求，只有住居性需求的強弱最終將決定投機性需求的強弱。通過幾年來的房地產的價格上漲，房地產已經脫離了中國經濟真實基本面，大量的房地產產品囤集在二手房市場，并沒有轉化為居民真實的住居所需。因此，沒有真實的住居性需求做支撐，投機性需求就沒有支撐的基礎。另外，投機性需求需要房地產價格保持一個較好的上漲水平，而且這個上漲過程中由房價差所形成的收益一定要超過投機者自有資金的無風險收益、借貸資金的成本、政府的各項稅費等形成的購房總成本，否則，就將面臨虧損。在目前情況下，房價已處于滯漲狀態下，沒有形成一個可觀的上漲速度，因而是無法調動投機性需求。可以說，在目前境況下，房地產的價格上漲速度已對投機性需求沒有形成吸引力，投機性需求勢必弱化。
如果住居性需求無力，投資性需求減退，投機性需求弱化，房價勢必缺少上漲的動力。

二、政策分析
中國房地產的瘋狂很大一部分是由政府的政策推動的，尤其是近年來，房價的快速上漲一方面是政府的政策失誤，另一方面是由政府的認識失誤所引起的。前者主要存在于2007年以前，當時政府沒有找到房價上漲的真實病因，因而出現頭痛醫頭、腳痛醫腳的亂象，政策出發點互相矛盾，政策效果互相沖突，因而導致調控效果較差，基本沒有達到調控的目的，因而給開發商帶來“調控出暴利”的意外驚喜。2007年以后，政府的調控似乎是把穩了部分脈搏，實現金融政策和財政政策的有效結合，因而房地產調控形成了較好的效果，房地產價格出現了調頭向下的局面。但是，隨著2007年底次貸危機所引起的金融風暴在全球蔓延，中國政府的調控政策又迅速地轉了向，由扼制房地產的投資和投機轉而默認和支持，因此，投資的回暖和投機的盛行重新帶動了房價的快速上漲，2008年底至2009年前三個季度的房地產的重新活躍，基本是由投資性需求和投機性需求所帶動的，而在投資性需求和投機性需求活躍的背后，則隱含了政府政策的重大失誤。政府的決策者寄望于用房地產的繁榮來拉動中國經濟的發展，來抵御全球性的金融危機。其實，這是決策者們的一廂情愿。
但是，政府政策上的重大失誤很快把中國經濟推到了一個危險的境地：房價過度上漲，使得住居性需求極度萎縮，而且無法承接投機性需求。由于房價上漲，投機活躍，投機者過度依賴金融杠桿，從而把整個銀行體系拖入了危險的境地。整個社會的金融資源過度向房地產領域集中，使得其他產業出現了金融脫媒現象，中小企業、民營企業無法得到金融體系的支持。另外，再次從房地產的價格需求函數來看，只有住居性需求是隨著價格下跌而需求增加的，其它二種需求即是隨價格上漲而增加的。房地產價格的快速上漲而導致住居性需求迅速弱化，二手房市場的供給迅速膨脹而需求乏力，從而將房地產推到了近乎于崩潰的邊緣。而且，隨著價格的快速上漲，房地產對其他產業的帶動作用也趨向弱化。因此，政府本想依賴于房地產的發展帶動中國經濟的發展，但不想，房地產所帶來的積極作用遠遠小于它的消極作用，對整個社會經濟、整個社會穩定體系帶來的破壞作用更大的，這是政府決策者當初所沒有想到的。在目前的背景下，政府已別無選擇，勢必將重新轉變對房地產的各項扶持政策，將重新加強金融手段和財政手段對房地產的調控作用。
目前，全球經濟體系歷經次貸危機的嚴重摧殘，在發生重大的變化。過去一直在倡導經濟自由主義的歐美經濟體系面臨來自于第三世界國家尤其是中國等新興經濟大國的嚴重沖擊，這些歐美國家的經濟結構在發生著革命性的變化，他們的經濟政策也將發生革命性的變化，經濟自由主義所倡導的勞動力成本優勢理論將被這些國家徹底拋棄，他們在全球經濟分工體系中將不再注重于他國的低廉勞動力成本，而是要著重于保護本國勞動力的就業，只有充足的就業和充足的本國產品的供應才能保證他們的經濟體系健康運行，才能保證他們的政治制度的穩定。因此，在今后數年乃至十數內，中國將要面臨嚴重的貿易保護主義壁壘，外部需求將迅速萎縮，中國依賴出口的這架經濟發展馬車將動力減弱甚至停止工作。至于投資，中國已面臨嚴重的經濟結構問題，大量的產品已處于嚴重的過剩狀態，越投資越過剩，因此，投資已不可能解決中國的經濟發展問題。因此，能帶動中國經濟發展的重任就只能落到傳統的三架馬車中的一架上了即內需上。
就房地產對于內需的關系來說，正如前面分析的那樣，只有住居性需求是隨著價格下跌而擴大的，才是一種良性的發展，政府只有保持房地產價格的下跌才能撼動房地產的有效的住居性需求。刺激房地產的價格上漲來帶動投機性需求，對于國家經濟體系是嚴重有害的，是不可能最終拉動經濟增長的。而且，普通居民家庭幾代人的財富被高房價迅速消耗，不能形成其他消費，不但弱化了對于其他產業的需求拉動，而且將形成重大的民怨，對于政府的政治體制也是十分有害的。就是為政治體系的穩定考慮，政府下一階段也不會放任或是支持房地產價格的上漲。因此，可以預期，沒有政府政策的支持，今后數年內，中國房地產將迎來一個漫長的下跌通道，可能是一個較慢速度的下跌，也可能將迎來一個短暫的暴跌低谷，無論怎樣，都是一個下跌的過程。